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Versicherte Gefahren: Wohngebäudeversicherung

Die verbundene Wohngebäudeversicherung ist eine spezielle Form der Gebäudeversicherung und schützt den Gebäudeeigentümer vor den Risiken, die sich aus Feuer-, Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschäden ergeben (versicherte Gefahren).

Der Versicherungsgegenstand ist das Wohngebäude ohne dessen Inhalt an beweglichen Sachen (versicherte Sache).

Das Ziel dieser Versicherung ist hierbei die Kostendeckung für einen möglichen Wiederaufbau oder einer Sanierung des Gebäudes. In dieser Versicherung besteht zudem Schutz gegen weitere Kosten (versicherte Kosten). Eine Absicherung ist zwingend notwendig, weil zahlreiche Immobilien in Deutschland finanziert sind und Hypothekengeber fast immer eine Gebäudeversicherung einfordern.

Die oben genannten Risiken decken die häufigsten Schadensereignisse ab. Einen umfassenderen Schutz bietet die sogenannte erweiterte oder kombinierte Elementarschadensversicherung.

Was ist ein Wohngebäude?

Ein Wohngebäude ist ein mit dem Erdboden fest verbundenes Bauwerk, dass von Menschen betreten werden kann, überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen gegen äußere Einflüsse schützt und das nicht mehr als zu 50 % gewerblich genutzt wird.

Wofür brauche ich eine Wohngebäudeversicherung?

Ein Gebäude ist im Laufe der Zeit einer Vielzahl von Schadensrisiken ausgesetzt, welche es beschädigen oder sogar vollständig zerstören können. Reparaturen an Immobilien oder gar ein Wiederaufbau sind meist mit enormen Kosten verbunden. Gerade heutzutage im Zeichen des Klimawandels, wo die Häufigkeit und Zerstörungskraft von Unwetterschäden zunehmen und Immobilien immer häufiger als Kapitalanlage genutzt werden, ist es für Eigentümer wichtig, über eine leistungsstarke Gebäudeversicherung zu verfügen.

Gegen welche versicherten Gefahren schützt mich diese Versicherung?

Die verbundene Wohngebäudeversicherung verbindet drei Versicherungen in einem Vertrag. Die drei Versicherungen sind die Feuer-, die Leitungswasser- und die Sturmversicherung (inklusive Hagel). Jede Versicherung kann einzeln oder in beliebiger Kombination abgeschlossen werden. Die einzelnen Versicherungen vereinigen jeweils genau definierte Gefahren, welche das Gebäude und die weiteren versicherten Sachen bedrohen und durch diese versichert sein sollen.

Wohngebäude-Versicherung

Schäden durch Brand sind nur versichert, wenn es sich um ein Feuer handelt, welches zu einer offen erkennbaren Flamme geführt hat. Weiterhin sind Brandschäden am Kamin selbst nicht versichert, wenn das Feuer den Kamin nicht verlassen hat.

WohngebäudeversicherungWelche versicherten Sachen schützt die Wohngebäudeversicherung?

Der Versicherungsschutz umfasst das Wohngebäude selbst und alles, was fest innerhalb des Gebäudes installiert ist.

Versicherte Sachen:

  • Die in dem Versicherungsschein exakt bezeichneten Gebäude
  • Gebäudezubehör (Beispiel: Klingel- und Briefkastenanlagen, Müllboxen, Alarmanlagen, Feuerlöscher sowie Terrassen)
  • sonstiges Gebäudezubehör, soweit dies ausdrücklich vereinbart ist (Beispiele: Garagen, Carports, Gewächs- und Gartenhäuser, Hundehütten, Hof- und Gehwegbefestigungen, Grundstückseinfriedungen, Wege- und Gartenbeleuchtungen)
  • Einbaumöbel (Einbauküchen), die individuell für ein Gebäude gefertigt wurden und fest mit diesem verbunden sind
  • Gebäudezubehör, soweit es sich im Gebäude befindet oder am Gebäude angebracht ist und der überwiegenden Instandhaltung und Zweckbestimmung dienen (Beispiele: Ersatzfliesen, Fassadenfarbe, spezielle Werkzeuge, Brennstoffvorräte)

Hinweis: Weitere Gebäudebestandteile und Gebäudezubehör, sowie Wasser und Abwasserrohre außerhalb des Grundstücks werden nur aufgrund besonderer Vereinbarung versichert. Bei Photovoltaikanlagen ist darauf zu achten, ob diese im Versicherungsumfang bereits enthalten sind oder gegen besondere Vereinbarung eingeschlossen werden können.

Grundsätzlich gehören zu den nicht versicherten Sachen nachträglich vom Mieter auf dessen Kosten eingefügte Sachen, für die dieser die Gefahr trägt, wie beispielsweise die Markise des Mieters. Über eine besondere Vereinbarung können jedoch auch solche Sachen abgesichert werden.

Was ist unter den versicherten Kosten zu verstehen?

Hierzu zählen Leistungen der Versicherer, die nach einem Schadenfall zusätzlich auftreten können.

  1. Aufräum- und Abbruchkosten
  2. Bewegungs- und Schutzkosten
  3. Schadenabwendungs- und Schadenminderungskosten
Beispiel zu 1.
- Möbelreste müssen nach einem Zimmerbrand zur Mülldeponie gebracht werden

Beispiel zu 2.
- Nach einem erstattungspflichtigen Schaden müssen während der Renovierungszeit Möbelstücke in einem Container eingelagert werden.

Beispiele zu 3.
- In der Nähe einer Badewanne sickert Wasser in die Fliesen. Der Hauseigentümer möchte die Ursache des Schadens finden und bricht die Fliesen an dieser Stelle auf. Dann entdeckt er, dass ein Leitungsrohr undicht ist. Im Rahmen der Gebäudeversicherung werden die Kosten für die beschädigten Fliesen als Schadenabwendungskosten vom Versicherungsunternehmen ersetzt.
- In einer Wohnung ist ein Brand entstanden und die Mieterin läuft auf den Hausflur, um den Feuerlöscher zu holen. Auch, wenn sie es nicht schafft, damit den Brand zu löschen, gilt der Löschungsversuch als Schadenabwendung und der Hauseigentümer kann den Feuerlöscher gegenüber seiner Gebäudeversicherung geltend machen.

Während die Schadenabwendungskosten (Punkt 3) unbegrenzt versichert sind, besteht bei den beiden anderen Kostenarten in der Regel ein begrenzter Versicherungsschutz (5 % der Versicherungssumme).

Auch bei einem Mietausfall besteht in der Regel für einen begrenzten Zeitraum Versicherungsschutz. Dies betrifft bei vermieteten Wohnungen die ganze oder teilweise Miete sowie fortlaufende Nebenkosten. Bei selbstgenutzten Wohnungen werden der ortsübliche Mietwert und die fortlaufenden konkreten Nebenkosten ersetzt. Ein Mietausfall für gewerbliche Räume wird zumeist nur nach besonderer Vereinbarung erstattet.

Zu welchem Zeitpunkt sollte ich eine Gebäudeversicherung abschließen?

Wir empfehlen dringend, dass ab Baubeginn der Abschluss einer Versicherung erfolgen sollte. Die hat bei zahlreichen Versicherern den Vorteil, dass eine kostenlose Feuerrohbau- Versicherung von Anfang an besteht. Voraussetzung hierfür ist zumeist, dass ein Hauptvertrag über 3 Jahre Laufzeit besteht und die Gefahr „Brand“ vereinbart ist. Dann besteht in der Regel 12 Monate beitragsfreier Versicherungsschutz für den Rohbau und für Bauteile und Baustoffe, für die der Versicherungsnehmer die Gefahr trägt.

Wie wird die Höhe meiner Versicherungssumme bestimmt?

Zunächst ist es einmal wichtig, den exakten Neubauwert eines Gebäudes zu ermitteln. Hierbei werden folgende Kosten zur Ermittlung herangezogen: Baukosten, Architektengebühren, Planungs- und Konstruktionskosten, Genehmigungsgebühren, Eigenleistungen, Ein- und Anbauten sowie mögliche Nebengebäude.

Weiterhin muss die so genannte Versicherungssumme 1914 festgestellt werden, hier stehen drei anerkannte Methoden zur Verfügung. Einerseits das Gutachten eines Sachverständigen, zum zweiten eine Bewertung nach Haustyp, Bauweise, Ausstattung, Größe und Gefahrenverhältnisse unter Zuhilfenahme eines Summenermittlungsbogens und drittens die Umrechnung des Neubauwertes.

Zur Erklärung:
Die Versicherungssumme einer Wohngebäudeversicherung bestimmt, wie viel Geld maximal bei einem Schaden ausgezahlt wird und wie umfassend der Versicherungsschutz ist. Je höher die Deckungssumme, desto umfangreicher auch die Entschädigung, die im Schadensfall durch die Gebäudeversicherung geleistet wird. Die Grundlage ist in der Regel der sogenannte „Wert 1914“. Dieser besagt, welchen Wert die versicherten Objekte im Jahr 1914, gerechnet in „Mark“, gehabt hätten. Der „Wert 1914“ wird deswegen verwendet, weil 1914 das letzte Jahr mit stabilen Baupreisen war.

Dieser Wert wird jährlich mit dem steigenden Neuwert multipliziert. Da Häuser zumeist mehrere Jahrzehnte stehen, müssen Gebäudeversicherungen entsprechend angepasst werden. Nur so kann dauerhaft ein ausreichender Versicherungsschutz gewährleistet werden.

Diesen Schutz garantiert eine so genannte gleitende Neuwertversicherung. Damit werden die Beiträge regelmäßig der Wertsteigerung des Hauses angeglichen. Die Entschädigungssumme entspricht so nicht nur den aktuellen Kosten für das Material oder einem möglichen notwendigen Wiederaufbau, sondern berücksichtigt auch die aktuellen Löhne der Bauarbeiter.

Das Ziel der Gleitenden Neuwertversicherung ist somit die Vermeidung einer Unterversicherung. Es gibt auch andere Formen der Absicherung, die wir Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch erklären, von denen wir jedoch grundsätzlich abraten, da Sie eben nur durch die Gleitende Neuwertversicherung im Schadenfall auch ausreichend geschützt sind.

Was ist zusätzlich über eine besondere Vereinbarung in meinem Wohngebäudevertrag versicherbar?

Dies ist je nach Versicherungsunternehmen unterschiedlich. Nachfolgend werden hierfür einige Beispiele gegeben:

  • Überspannungsschäden
  • Gebäudebeschädigung durch unbefugte Dritte
  • Fernnutzwärmeschäden
  • Fahrzeuganprall
  • Regenrohre innerhalb des Gebäudes
  • Rohrverstopfung
ElementarschadenversicherungWas deckt eine zusätzliche Elementarschadenversicherung ab?

Neben den Versicherungen für die Basisrisiken Feuer, Wasser, Sturm und Hagel sowie den eben dargestellten möglichen Zusatzleistungen bieten viele Gesellschaften auch eine Elementarschadenversicherung an.
Hierbei besteht ein zusätzlicher Versicherungsschutz gegen besondere Naturgewalten wie beispielsweise

  • Überschwemmungen, Rückstau
  • Hochwasser, Starkregen
  • Erdbeben, Erdrutsch, Erdsenkung
  • Schneedruck oder Lawinen
  • Vulkanausbruch

Der Abschluss einer solchen Versicherung für Elementarschäden ist gerade in gefährdeten Gebieten, zum Beispiel an Flüssen oder in schneereichen Regionen, ratsam. Die Hochwasser und die zahlreichen Überschwemmungen in Deutschland im Jahr 2016 und in vielen Teilen Europas im Jahr 2013 haben gezeigt, dass auch Gebäude in vermeintlich sicheren Zonen nicht automatisch vor Elementarschäden geschützt sind. Die verheerenden Überflutungen verursachten jeweils immense Schäden, häufig war ein kompletter Verlust der Existenz die Folge, weil keine Elementarversicherung bestand. Die Wohngebäude- und Hausratversicherer erstatteten im Jahr 2013 insgesamt 750 Millionen Euro für Zerstörungen durch Hochwasser und Überschwemmungen. 85 Prozent der Schäden ereigneten sich dabei in Gebieten außerhalb der Risikozonen. Die Elementarschadenversicherung bietet in Verbindung mit der Gebäudeversicherung eine umfassende finanzielle Absicherung vor fast allen möglichen Gefahrenquellen rund um das Eigenheim. Diese Zusatzversicherung kann nur in Kombination mit einer Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden.

Welche Entschädigung erhalte ich im Schadenfall?

Bei der gleitenden Neuwertversicherung ist die Entschädigung summenmäßig auf die Versicherungssumme begrenzt. Die versicherte Person erhält:

  • bei entsprechender Notwendigkeit den Wiederaufbau des Gebäudes, versicherte Kosten nach Vereinbarung, Reparaturkosten und eventuelle Wertminderung
Welche Obliegenheiten habe ich als Kunde?

Der Versicherer gibt dem Kunden Sicherheitsvorschriften vor, die dieser auch zu beachten hat. Nachfolgend sollen kurz die Wesentlichen dargestellt werden:

  • Gesetzliche, behördliche und vertragliche geregelte Sicherheitsvorschriften sind zu beachten
  • nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile regelmäßig kontrollieren oder Leitungen entleeren
  • in der kalten Jahreszeit heizen oder Leitungen entleeren
  • Versicherte Sachen sind in ordnungsgemäßem Zustand zu halten (z.B. das Dach)

Hinweis: Die Verletzung der Sicherheitsvorschriften kann zur teilweisen oder vollen Leistungsfreiheit des Versicherers führen!

Was geschieht mit meiner Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentumswechsel?

Der Zeitpunkt der Veräußerung ist die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Für den Verkäufer und Käufer besteht eine Anzeigepflicht. Die Wohngebäudeversicherung geht auf den Käufer über und für den Beitrag haften beide gesamtschuldnerisch.

Ein Kündigungsrecht hat der Käufer nach Erwerb innerhalb eines Monats mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode, der Jahresbeitrag ist nur anteilig fällig. Aber auch der Versicherer hat das Recht, innerhalb eines Monats mit Frist von einem Monat zu kündigen.

Anders verhält es sich bei Erben eines gesicherten Gebäudes. Der Vertrag geht dann mit allen Rechten und Pflichten auf diesen über und es besteht kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Ausnahme ist die Erbfolge zu Lebzeiten.

 
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